Institut Professionnel des Comptables
et Fiscalistes Agréés
Loi du 22 avril 1999
 
N° 103 - 31.08.01 - Signaux fiscaux en cas d’acquisition d’un immeuble
signaux fiscaux

Edition n° 103 du 31 août 2001

Signaux fiscaux en cas d’acquisition d’un immeuble ou d’un terrain

    Auteur:
    J. Ruysseveldt
    Prof. Fiscale Hogeschool - Estate Consultant

L’importance du "compromis de vente" sous seing privé

Nous perdons généralement de vue que la rédaction d’une convention de vente sous seing privé (plus communément connue sous le terme "compromis") peut se révéler importante, non seulement dans un contexte général de droit civil, mais également d’un point de vue fiscal.

Bien des candidats-acquéreurs pensent que ce document est provisoire. Il s’agit d’un préambule à l’acte authentique final qui est ensuite rédigé par le notaire. Vous pensez de l’acte authentique qu’il est le document le plus important. Rien n’est moins vrai. Le simple échange de consentement entre les deux parties est déterminant.

En principe, on devient déjà propriétaire du bien immobilier par la conclusion d’un compromis de vente et non, dès lors, à la signature de l’acte notarié.

Cet acte authentique a également son mérite. Le notaire doit le faire transcrire dans un délai déterminé au bureau des hypothèques. Par cette transcription publique, l’acheteur jouit d’une protection contre les tiers qui prétendraient être propriétaires de votre terrain ou de votre immeuble.

La signature du compromis de vente est cruciale sur le plan du contenu. Cela entraîne également des conséquences fiscales. Si l’acte notarié n’intervient pas dans les quatre mois de la signature du compromis de vente, cet acte sous seing privé doit alors être présenté à l’enregistrement (art. 19-32 du Code des droits d’enregistrement). Celui-ci se fait au bureau de l’enregistrement du lieu où est situé le bien immobilier. Des droits d’enregistrement, dont le taux en matière de vente s’élève en principe à 12,5%, sont payés sur le prix de vente à ce moment-là (art. 44 du Code des droits d’enregistrement).

Si toutefois l’acte notarié est signé dans les quatre mois, le notaire veillera alors à l’enregistrement et au paiement des droits d’enregistrement.

Ce que nous devons en retenir est que, par la signature du "compromis", l’acquéreur devient en principe immédiatement propriétaire du bien immobilier et que cette convention de vente entraîne des droits d’enregistrement.

Fixez votre temps de réflexion par écrit

Un beau jour, vous trouvez non seulement un job indépendant mais également le terrain à bâtir de votre vie. Mais vous souhaitez encore vous accorder du temps de réflexion. La société dispose-t-elle de moyens financiers suffisants? Peut-on réellement construire sur ce terrain? Ce terrain est-il ou non pollué? En revanche, vous désirez malgré tout une sécurité : vous ne voulez pas laisser passer une telle opportunité et le vendeur est disposé à vendre.

La promesse de vente unilatérale (appelée également option d’achat) peut offrir la solution. Il s’agit d’un engagement unilatéral dans le chef du vendeur par lequel il promet qu’il vendra. Il n’est pas encore question de véritable vente à ce moment, étant donné qu’aucun échange de consentement n’est encore intervenu. C’est uniquement le vendeur qui s’oblige à vous vendre le terrain à un prix déterminé.

Si l’option n’est pas levée, il n’y a pas vente. Et tant que la vente n’a pas eu lieu, ce document ne doit pas non plus être enregistré.

Il est conseillé de limiter cette option dans le temps (pour trois ou six mois par exemple) afin d’éviter que le vendeur ne soit tenu pour une durée indéterminée. Il peut s’avérer également utile de prévoir que l’option est accordée au candidat-acquéreur de manière irrévocable et exclusive.

Une vente intervient une fois l’option levée. A ce moment, l’acquéreur et le vendeur sont obligés l’un envers l’autre. Cette convention (l’option d’achat et le document par lequel vous acceptez l’option) devra être présentée à l’enregistrement dans les quatre mois de la levée de l’option. Cet enregistrement entraînera la perception de droits d’enregistrement (12,5 %).

Moyens de prévention contractuels

Une option n’est pas conclue dans toutes les situations. Les deux parties souhaitent passer immédiatement à la vente. Dans cette hypothèse, il est possible, à la conclusion de la convention, de se prémunir des risques éventuels ou des incertitudes provisoires. Dans ce cas, nous avons cependant indiqué que la convention de vente sous seing privé devait être enregistrée dans les quatre mois. C’est la règle.

Dans certaines hypothèses, le "compromis" prévoit des modalités diverses. On peut ainsi par exemple préciser que le prix d’achat ne sera payé que dans les six mois. Cette disposition ne vous permet pas d’échapper à la formalité de l’enregistrement qui doit intervenir dans les quatre mois au plus tard. Il faudra également, à ce moment-là, acquitter les droits d’enregistrement dus. Le paiement du prix de vente est une modalité d’exécution de votre achat qui se réalisera certainement dans le futur. Il s’agit d’un terme.

Ce terme peut être renforcé par l’insertion d’une clause résolutoire prévoyant que la vente sera résolue de plein droit si l’acheteur ne paie pas le prix dans le délai fixé. Dans ce cas, les droits d’enregistrement déjà payés sont effectivement perdus.

Il en va autrement pour une condition suspensive. Dans cette hypothèse, la vente n’interviendra qu’à la survenance d’un évènement futur mais incertain. L’obligation d’enregistrement dans les quatre mois demeure. Seul un droit fixe général (1 000 BEF) est payé tant que la condition suspensive n’est pas réalisée. Le droit d’enregistrement (12,5 %) n’est dû que si la condition se réalise (art. 16 du Code des droits d’enregistrement). Les possibilités sont légion.

Quelques applications classiques.

La vente a lieu sous la condition suspensive de la délivrance d’un certificat d’urbanisme approuvé ou de l’obtention d’un prêt/ouverture de crédit. Si le prêt/l’ouverture de crédit n’est pas accordé(e) ou si le certificat d’urbanisme est négatif, la vente sera considérée comme n’ayant jamais eu lieu et aucun droit d’enregistrement ne devra être payé.

Ces clauses ont leur utilité. Si vous signalez n’avoir pas obtenu de prêt/d’ouverture de crédit, la convention de vente devrait par conséquent être résolue. Juridiquement, c’est possible. Cet acte replacera les deux parties dans leur situation originaire. Le vendeur récupère son bien, l’acheteur son prix. D’un point de vue fiscal, cela est assimilé à une revente. Conséquence : nouvelle perception des droits d’enregistrement.

Une diminution fiscale est possible : 60 % des droits d’enregistrement déjà payés peuvent être récupérés si le terrain est à nouveau vendu par acte authentique et cela dans les deux ans de la date du premier acte authentique d’achat. Une restitution complète des droits d’enregistrement a même lieu si une procédure judiciaire est introduite devant le tribunal dans l’année de la conclusion de la vente.

Réfléchissez avant d’agir

Nos deux acheteurs se rendent compte par la suite qu’il aurait été préférable que l’achat du terrain ait été fait au nom de leur société. Ou bien n’aurait-il pas mieux valu que la société acquiert l’usufruit temporaire et les associés la nue-propriété? Ils souhaitent finalement que l’achat se fasse au nom de leur société et cela au moment de l’acte authentique. C’est possible, mais, dans ce cas, il y a double vente. Une première fois au nom des deux partenaires, pour laquelle des droits d’enregistrements sont dus. Intervient par la suite une revente par les deux partenaires à leur société/filiale avec pour conséquence une deuxième perception de droits d’enregistrement, ce qui n’était vraisemblablement pas le but. Le libellé du compromis est dès lors important.

On règle parfois cette question en prévoyant dans la convention de vente sous seing privé que les acheteurs ont acheté "pour eux-mêmes ou pour une personne à désigner plus précisément". Le droit civil l’admet mais d’un point de vue fiscal, vous devez faire attention. La désignation de l’acquéreur final doit entre autres être mentionnée dans un acte authentique et cet acte doit être porté à la connaissance du receveur de l’enregistrement dans les vingt-quatre heures. Sinon, cette déclaration sera considérée comme une revente, avec toutes les conséquences qui en découlent. Dans le jargon fiscal, cette technique est également appelée la déclaration de commande régulière. La forme et le délai dans lesquels cet acte doit intervenir sont quelque peu effrayants.

Voici donc quelques alternatives : la vente peut intervenir pour une société en constitution. Une fois la société constituée dans les deux ans de la conclusion de la convention de vente et les engagements repris par la société dans les deux mois de sa constitution, la société devient définitivement propriétaire du terrain à bâtir. Si l’on ne travaille pas sous la forme d’une société, il est possible, dans cette situation, d’en revenir à l’utilisation de l’option d’achat. Tant que l’option n’est pas levée, celle-ci peut être cédée à une tierce personne sans que des droits soient dus. Dès que le cessionnaire lève la promesse de vente, il devient l’acquéreur définitif du bien immobilier et les droits d’enregistrement seront dus.


Dernière mise à jour le 11/08/2005 11:35:00
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