Institut Professionnel des Comptables
et Fiscalistes Agréés
Loi du 22 avril 1999
 
N° 123 - 30.06.02 - Modifications du statut TVA des bâtiments neufs
pa 123f modification statut tva

Edition n° 123 du 30 juin 2002

Modifications du statut TVA des bâtiments neufs

1. Assujettissement occasionnel sur option

Toute personne peut soumettre la vente d’un bâtiment neuf à la TVA et ce, moyennant option. La vente est, en pareille situation, exempte des droits d’enregistrement.

Le titulaire de cette option devient un assujetti occasionnel, avec deux conséquences majeures. La première consiste à soumettre le prix de vente à la TVA.

La deuxième génère un droit de déduction au profit du vendeur occasionnel. Il peut récupérer, au moment de la vente, la TVA acquittée lors de l’achat ou de la construction du bâtiment cédé.

Dans la mesure où le montant des TVA déductibles est supérieur à la taxe due sur le prix de vente, l’assujetti occasionnel bénéficie du remboursement de cet excédent.

L’opération peut aussi être attractive pour l’acquéreur. Lorsque celui-ci est un commerçant, un hôtelier ou un opérateur économique avec droit à déduction de la TVA, il sollicite à son tour la récupération de la taxe grevant l’acquisition de ce bien d’investissement.

Ces différents avantages peuvent aussi se superposer lors du passage d’une personne physique en société. Supposons une personne physique qui a acquis ou construit un bâtiment neuf, investi dans son activité économique.

La TVA grevant ce bien d’investissement a pu être déduite par le biais des déclarations périodiques. Lorsque cette personne décide d’exercer son activité sous la forme d’une personne morale, elle s’efforce d’éviter la révision des déductions propres aux biens d’investissement.

Elle est de 15 ans en l’occurrence.

Pour ce faire, la personne physique peut opter pour l’assujettissement occasionnel lors de l’apport du bâtiment "neuf" à la société.

La TVA est due sur la cession.

Elle est déductible dans le chef de la société constituée. La personne physique échappe à la révision des déductions.

A défaut d’option, l’opération échappe au régime TVA. Cela implique l’obligation de reverser la TVA déduite lors de l’achat ou de la construction, à concurrence des quinzièmes non échus.

Même sous l’empire de l’article 11 du Code TVA (cession d’une universalité juridique ou d’une branche d’activité), l’assujetti cédant doit impérativement opter pour laisser le bâtiment sous le champ d’application de la TVA et ainsi échapper à la révision quindécennale précitée.

2. Bâtiment neuf

Seuls les bâtiments "neufs" peuvent être cédés sous le régime TVA.

Un bâtiment est réputé "neuf" jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement au précompte immobilier.

Les bâtiments qui ne sont plus neufs au regard de la TVA sont d’office versés au régime des droits d’enregistrement.

Opter pour vendre un bâtiment "ancien" sous le régime de la TVA n’a aucun sens (voir toutefois 3. infra).

3. Bâtiments anciens transformés

Il arrive qu’un bâtiment "ancien" soit transformé de manière telle qu’il acquiert le statut "neuf" .

Cela peut être le cas lorsque les travaux effectués atteignent au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment, estimée après travaux.

Ce bâtiment prend le statut "neuf" jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle du premier enrôlement au précompte immobilier du "nouveau" revenu cadastral consécutif aux travaux.

4. Bâtiments non enrôlés au précompte immobilier

Les bâtiments non enrôlés au précompte immobilier restent "neufs" pour l’application de la TVA.

Il en est ainsi quel que soit le motif du non enrôlement (biens du domaine public, exonération du précompte immobilier dans le cadre d’une loi d’expansion économique, etc.).

5. Nouvelle notion de bâtiment neuf

Le Conseil des Ministres a approuvé ce 26 avril 2002 un avant-projet de loi visant la taxe sur la valeur ajoutée des bâtiments neufs.

Cet avant-projet apporte une changement quant au délai accordé pour la cession d’un bâtiment sous le régime TVA

Il est élargi au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première utilisation ou de la première occupation.

Pour un bien utilisé pour la première fois par exemple en juin 2002, l’expiration du délai s’étendra jusqu’au 31 décembre 2004.

6. Motifs du changement

Ce changement s’inscrit dans le cadre du budget fédéral. Certains assujettis occasionnels, dont des pouvoirs publics locaux, ont mis en place la stratégie suivante :

- réhabilitation de vieux sites en surfaces commerciales, bureaux, hôtels, restaurants, etc.;

- option pour l’assujettissement occasionnel;

- vente sous régime TVA à des opérateurs économiques avec droit à déduction;

- exercice du droit à déduction de la TVA grevant les travaux de réhabilitation;

- exercice du droit à déduction par les acquéreurs.

De plus, lorsqu’il s’agissait de biens du Domaine public, ceux-ci étaient indéfiniment réputés neufs à défaut d’être enrôlés au précompte immobilier.

Ces situations se sont traduites par de gros remboursements de TVA au détriment du budget fédéral.

En effet, les TVA déductibles par les vendeurs occasionnels étaient nettement plus importantes que celles dues sur les prix de vente.

Ensuite, les acquéreurs sollicitaient, à leur tour, la restitution de leurs crédits d’impôt, consécutifs à leur acquisition.

Confronté à cette situation, la notion d’enrôlement au précompte immobilier à été remplacée par celle de l’utilisation ou de l’occupation du bâtiment.

Cette nouvelle manière de déterminer la statut "neuf" des bâtiments concerne tant les assujettis occasionnels sur option que les promoteurs immobiliers (assujetti d’office pour leurs activités).

L’avant-projet a prévu son application dès l’approbation du Conseil des Ministres, c’est-à-dire le 26 avril 2002. Il prendra effet à partir de cette date. Il a été soumis à l’avis du Conseil d’Etat en vue d’être déposé sur le bureau des Chambres.

Dernière mise à jour le 11/08/2005 11:34:00
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